Vrste najemnih stanovanj
Ločimo več vrst najemnih stanovanj:
- neprofitna najemna stanovanja so stanovanja, ki so oddajo za neprofitno najemnino (višina le-te je zakonsko določena) in nedoločen čas
- tržna najemna stanovanja se prosto oddajajo na trgu
- službena najemna stanovanja so namenjena oddajanju za zadovoljevanje službenih potreb in se pravilo oddajajo za čas zaposlitve pri delodajalcu
- namenska najemna stanovanja so stanovanja, ki so namenjena posebnim skupinam prebivalstva - npr. upokojencem, terapevtskim skupinam ipd.
Najemna pogodba
Stanovanje se oddaja v najem s sklenitvijo najemne pogodbe, ki mora biti vedno sklenjena v pisni obliki.
Vsebovati pa mora vsaj naslednje sestavine:
- opis stanovanja lega, površina, struktura, komunalna opremljenost, leto gradnje, način uporabe stanovanja)
- identifikacijsko številko iz katastra stavb
- ime in priimek ter davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo z njim uporabljale stanovanje
- odpovedne razloge
- vrsto najema
- določbe o medsebojnih obveznostih lastnika in najemnika pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stavbe
- višino najemnine ter način in roke plačevanja
- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemni pogodbi - to so individualni obratovalni stroški (poraba elektrike, vode, ogrevanje stanovanj ipd.) in skupni obratovalni stroški (stroški za obratovanje skupnih delov stavbe)
- določba o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih obdobjih bo lastnik preverjal pravilno rabo stanovanja
- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas
- način predaje stanovanja
Na zahtevo najemnika je lastnik dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za 1 ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje še primerno po velikosti. To določilo pa ne velja za namenska najemna stanovanja.
Obveznosti in pravice lastnika stanovanja
Lastnik mora:
- izročiti stanovanje, ki je predmet najema, v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo stanovanja
- vzdrževati stanovanje in skupne dele v stavbi v stanju, ki najemniku omogoča normalno rabo stanovanja in skupnih delov
- odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju
- prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi
Lastnik ima pravico:
- pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu z zakonom in najemno pogodbo
- odločati o prenehanju najemnega razmerja v skladu z zakonom in najemno pogodbo
Obveznosti in pravice najemnika stanovanja
Najemnik mora:
- uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo
- spoštovati sprejeti hišni red in uporabljati najeto stanovanje ter skupne dele hiše tako, da ne motijo drugih stanovalcev pri mirni uporabi in ne povzročajo škode na skupnih delih
- odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni rabi stanovanja
- lastniku ali njegovemu pooblaščencu dopustiti vstop v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno
- dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo dela za izboljšanje stanovanja ali za zmanjšanje porabe energije in vode
- poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oz. malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe
- obveščati lastnika o napakah v stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi
- plačevati najemnino in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo
- pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev poleg najemnika uporablja oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi
- predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se spremeni število oseb, ki uporabljajo stanovanje
- vzdrževati stanovanje v obsegu kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje
- v primeru oddaje stanovanja v najem za določen čas, mora najemnik vsaj 30 dni pred potekom tega časa od lastnika pridobiti odobritev za podaljšanje najema (s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi), sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku
- najemnik ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme in naprav ter opravljati koristnih vlaganj oz. izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika
Pravice najemnika stanovanja so:
- uporabljati stanovanje
- opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo nujno, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali pa stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil
- zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika v zvezi z vzdrževanjem stanovanja in skupnih delov stavbe
- zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine
- zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo možno normalno uporabljati, ker lastnik ni opravil del, ki so nujna za zagotavljanje normalne rabe stanovanja ali skupnih delov
Odpoved najemne pogodbe
Najemnik lahko odpove najemno pogodbo brez navajanja razlogov, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz naslednjih krivdnih razlogov:
- če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom ali najemno pogodbo
- če najemnik ali osebe, ki stanujejo z njim, povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih hiše
- če najemnik v stanovanju opravlja dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem
- če najemnik ne vzdržuje stanovanja skladno s pravilnikom
- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa
- če najemnik oz. osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo določbe hišnega reda ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja
- če najemnik izvrši spremembe v stanovanju in na vgrajeni opremi brez poprejšnjega soglasja lastnika
- če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika
- če najemnik odda stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika
- če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v zakonsko določenih primerih
- če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oz. ne prične prebivati v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe
- če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot 3 mesece niso stanovale v njem
Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno obvestil najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Lastnik lahko odpove najemno pogodbo tudi iz nekrivdnih razlogov, vendar mora v tem primeru najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.
